檢察官說法》農曆七月買屋怕阿飄 避開凶宅的秘訣

新成屋房市價格居高不下,許多民眾購屋會選擇購買中古屋或法拍屋,而買二手屋除了須承擔屋況是否具備瑕疵的風險之外,在一般社會觀念中,更忌諱購買到凶宅。因此,在購屋前,如何在法律上避免買到凶宅?

●法律分析

首先,得先瞭解凶宅定義,一般社會觀念所定義的凶宅,範圍較廣泛,包含房屋座落在不吉利的方位,磁場不宜人居 (這事實上屬民俗上風水或陽宅吉凶範圍);發生過自殺、兇殺或意外死亡事件;土地曾經發生過自殺、兇殺或意外死亡事件,後以該土地建造房屋等。

但是上開凶宅的社會觀念定義太過廣泛,也欠缺明確的標準來認定何種房屋就是凶宅,相當難以應用在實際的法律爭議上,此外,也有可能過度侵害房屋的經濟價值而導致不公平之結果。

現行法律上對於凶宅定義最大共識即內政部於民國97 年7 月24 日內授中辦字第0970048190 號函中,對於92 年6 月公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11 內容之解釋,定義所謂的凶宅,是指:「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」

而最有爭議跳樓自殺狀況,法院判決跳樓自殺事件中有兩方不同之意見,一種判決為跳出之標的物,及陳屍處皆屬凶宅;另一方判決認為,發生於房屋以外之非自然死亡事件,縱使發生在於同一社區,或同棟別不同樓層,或同棟別同樓層,該標的物皆非屬凶宅,無所謂影響居住品質或減少價值可言。

現行不動產買賣實務上,房屋之出賣人(或出租人)欲委託不動產經紀業者出售(或出租)房屋時,不動產經紀業者(房仲)就該房屋標的現況負有調查義務,完成調查後製作一份不動產說明書,經房屋出賣人(出租人)及經紀人簽章後,由房屋經紀業者向買受人(承租人)解說,於簽訂租賃或買賣契約時,將不動產現況告知並將不動產說明書交付給買受人(承租人),買受人(承租人)閱後亦須在不動產說明書上簽章,這份不動產說明書就會被視為租賃或買賣房屋契約的一部分。

除了上述經紀業者所製作的不動產說明書,另有一份房屋現況說明書,房屋現況說明書是由不動產的出賣人(出租人)自行填寫的,出賣人(出租人)可能為了不動產的價值而隱瞞房屋為凶宅之事實或虛偽填寫;因此買受人(承租人)不可全然只看房屋現況說明書,仍須同時參酌房屋現況說明書與不動產說明書的記載。

近來時有因買賣凶宅而發生涉嫌詐欺爭議,但如不動產經紀業者已經窮盡調查之能事,然因出賣人(出租人)對於房屋現況說明書有所隱瞞而仍無法查出房屋屬於凶宅之情形,或是民眾心目中的凶宅定義較為廣泛(包含意外死亡、自然死亡或風水不好、磁場混亂等),與內政部之定義不同;或賣方本身並不知道該出賣之房屋為凶宅等等情形,因未具有主觀犯意則未必會構成詐欺。

惟無論如何,在高房價年代買房甚至是比結婚生子更重要之人生大事,民眾在透過房仲購屋時,本身最好在事前先行調查,欲購買或承租的房屋是否為凶宅,例如可多向居住附近的鄰居、管區警察打聽;以及注意契約書中是否有載明「凶宅條款」。為了防範未然,最好還是在房屋買賣或租賃定型化契約書中,可磋商加訂個別條款,定明凡是該屋內曾經有人死亡,無論死亡的原因為何?與是否為陳屍地點?買受人或承租人均可解除契約,如此才能避免買到或租到所謂的「凶宅」,既可減少紛爭也能住的安心。

(本文由協會會員基隆地檢署檢察官劉彥君提供)

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中時電子報 劉峻谷

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