律師說法》千金難買好鄰居 不幸遇恐怖鄰居只能逃?

「千金買房,萬金買鄰」,鄰居的好懷,影響的不只你的生活品質,有時候更會危及你生命財產。我們一定都曾從新聞裡看過,或是從週遭的朋友中聽過,「某某鄰居有多惡劣……」、「我的鄰居動不動就以暴力相對,讓整個社區都不得安寧」、「我隔避的鄰居整天都在吸毒,我從管道間都可以聞到毒品的味道」等諸如此類的對話。當有一天我們遇到了惡鄰居,真的只能兩手一攤,莫可奈何嗎?

不用擔心,公寓大廈管理條例,對於處理「惡鄰居」有相關的規定可以依循。依公寓大廈管理條例第22條規定:「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:

一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。」。

因此,要適用上揭公寓大廈管理條例第22條之規定,首先最好是在社區的管理(住戶)規約中,有訂定所謂的「惡鄰條款」,而這「惡鄰條款」通常即是違反公寓大廈管理條例第6條及第16條的相關規定,且情節重大;

要是規約中沒有「惡鄰條款」相關的規定,那就要回到公寓大廈管理條例第6條、第16條或是其他的法律之規定,看住戶是否有無違反這些法律,而情節重大。若符合這些情況,則依公寓大廈管理條例第22條之規定,管委會可以命其在3個月內改善,若不改善,則可以訴請法院強制該住戶遷離,甚至可以強制拍賣該住戶的房屋。

但是要注意的是,所謂情節重大,是指如是在社區大樓內放火、吸毒、酒後亂丟大型物品下樓、持兇器恐嚇鄰居等情形,且經管委會勸導仍不改善,或是改善之後又故態復萌,則在此情況下才會構成上揭公寓大廈管理條例所指的「違反法令或規約之情節重大」之情形,才能訴請法院強制住戶遷離住所或拍賣其房屋,若不是非常嚴重的情形,還是不能命住戶強制遷離喔。

(本文由協會榮譽會員翁偉倫律師提供)

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中時電子報 文/台灣司法人權進步協會、編輯/ 張達智

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