檢察官說法》頂樓住戶家可以占用頂樓?法院未必承認

在不動產交易上,建商常以較高價格出售頂樓房子,很多頂樓的住戶因此認為他們有使用屋頂平台(即公寓大廈管理條例所稱之樓頂平台)的專有權利,甚至認為此約定成俗為民法第1條所謂可拘束法院判決的一種「習慣」,而新聞上亦不乏因此引發住戶間法律糾紛的報導。

但法院實務上未必承認這種習慣主張,許多法院實務判決均認為,民法第1條規定:「民事,法律所未規定者,依習慣;無習慣者,依法理。」因此法律上所未規定,始有習慣之適用,而屋頂平台屬共有物,共有物的使用收益須經全體共有人同意,此有法律明文規定。對於法律已有明文規定的部分,法院即應依照法律判決,不受頂樓住戶所稱的社會習慣拘束。

例如:舊公寓原屋主甲在民國70年間就在頂樓平台搭蓋違建,當時甲曾與同棟之其他住戶有分管協議,約定頂樓住戶得使用違建。乙於民國96年向原屋主買頂樓房子,取得違建的所有權,再同樣就違建之使用與同棟之住戶達成協議,因而取得使用頂樓平台之權利。乙認為該公寓早在民國63年完工,依當時之習慣,非頂樓住戶默許公寓頂層住戶占有、使用頂樓平台,甚而搭蓋違建極為尋常。因此,非頂樓住戶有義務「容許」頂樓住戶利用頂樓平台搭建、使用違建。

但須注意,即使大樓住戶間有分管協議,頂樓住戶有屋頂平台的使用專用權,但頂樓住戶使用時仍應不得違反屋頂平台的法定使用目的。屋頂平台本具有可供避難使用之用途,屋頂平台之設計既屬平台,自應保持平台之原狀,依其性質、構造而為使用,始得謂符合分管契約之約定。前例乙於屋頂平台上占有使用違建,甚至將通往屋頂平台公共樓梯間之鐵門上鎖,非由其提供鑰匙不得自由出入,當然便會妨礙其他住戶前往避難之用途,顯已不符合屋頂平台原始之設計性質及構造。縱乙主張違建皆為原屋主甲早期搭蓋之舊有違建,但法院仍然會以乙的使用方式逾越屋頂平台之使用目的,判決乙應將屋頂平台的違建拆除,並應將公共樓梯間鐵門上之門鎖拆除,將屋頂平台的進出權返還予其餘全體共有人。

至於甲所加蓋的違建雖屬於民國84年之前「老違建」,經行政機關認定可以「免拆」或「緩拆」,但這只是政府機關的行政措施,不能阻礙其他住戶行使私法上權利,其他住戶仍可訴請乙拆除頂樓加蓋違建,法院並不會因為該違建被列為「免拆」或「緩拆」就判決頂樓住戶勝訴。一旦取得勝訴確定判決的其他住戶,就可以聲請強制執行,將該違建拆除,而且拆除費用還要由該樓頂平台加蓋的住戶負擔。

另外,樓梯間的通道亦是供公寓住戶意外災變逃生用,如將公寓的樓梯間兼有逃生通道作用的樓梯口,裝設鐵門並上鎖,使公寓住戶無法通行到屋頂平台,當發生災變住戶根本無法逃生,除已違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定,依公寓大廈管理條例第49條第1項規定,由縣市主管機關對違法者處新台幣4萬元至20萬元罰鍰,屆期若不改善,得連續處罰外,亦會致生刑事責任。法院實務上許多刑事判決均認為,樓梯口裝設鐵門並上鎖若阻塞公寓大廈的逃生通道,妨礙其他住戶在火災或其他災難發生時,沒有辦法經由頂樓的逃生門進入頂樓平台避難,使他人生命身體陷於危險,即構成刑法第189 條之2 第1 項後段之阻塞逃生通道罪,可處3年以下有期徒刑。

歸納前開意見,反對頂樓住戶加蓋或樓梯間裝設鐵門並上鎖之其他住戶面對頂樓住戶之行為,其可行使的權利為:

(一)向主管行政機關提出檢舉請求拆除

直轄市、縣(市)主管建築機關(直轄市為工務局、縣市為工務處)依法應予拆除,人民也可以提出檢舉,且檢舉人姓名也受保密保護(見「違章建築處理辦法」)。然此方法較適用於84年以後興建的新違建,對於屬於84年以前即已存在的老違建,主管機關可能將之列為「免拆」或「緩拆」對象,緩不濟急。

(二)向法院起訴主張民法的所有物妨害排除請求權、侵權行為及不當得利

縱使全棟住戶間曾有分管協議,但該分管協議僅限於同意頂樓住戶在不破壞頂樓平台的避難功能下的使用權,若加蓋後限制其他住戶出入,或甚至造成樓下房屋龜裂,對全體住戶構成侵權行為。因前述情形權益受損的住戶,可以依法訴請加蓋的住戶拆除違建、損害賠償或請求返還不當得利。

(三)向當地地檢署或警方提告追究頂樓住戶相關刑事責任

除前述刑法第189條之2的阻塞逃生通道罪外,倘若頂樓住戶在未與全體住戶間達成分管協議的情形下,又係實際興建違建之人,其行為可能另涉刑法第320條第2項的竊佔罪。如果頂樓違建已經建管單位強制拆除,頂樓住戶又擅自重建的話,則又觸犯建築法第95條依建築法規定強制拆除之建築物,違反規定重建罪。

中時電子報 湯萱樂/編輯、台灣司法人權進步協會

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