逆向抵押貸款 第一次就上手

面對各大行庫競相推出了所謂的以房養老-逆向抵押貸款,在以房養老漸進入「百家爭鳴」的時代,受益最大的無疑是消費者,貨比三家不吃虧,如何選擇對自己最有利的逆向抵押房貸是事先該作的功課。

若以核貸金額在各區間的分布來看,合庫引述自家統計數據指出,目前仍以核貸金額在500萬元以下為最多,佔比6成,若合計500至1,000萬元區間,目前核貸金額在1,000萬元下的,仍為絕大多數,佔比合計86%,接近9成,總件數372件,但現在核貸金額1,000至2,000萬元的核貸案,合計也已有43件,佔比已達1成,整體貸款金額超過1,000萬元的,已佔總申貸件數14%。

除了上述核貸金額可供參考,了解銀行實際的核貸情況之外,而如何挑選對自己有利的逆向抵押貸款專案,一般而言,有四大指標可以參考,包括年紀的門檻、銀行擔保品屬性及地緣關係的接受程度、利息如何計算、掛帳程度如何,可說是最受到矚目的四大選擇往來銀行指標。

若以利率行情來看,目前承作以房養老的平均利率區間,約在1.8%~1.9%之間,其中階段式利率前2年利率,最低可看到1.7%,第三年起2.28%,此外,一段式利率則從2.25%至2.5%區間,值得注意的是,由於央行此次已經開始停止降息,市場也預期利率遲早會開始反轉,行庫主管則認,目前以房養老目前雖仍以選「分段式」利率,先「賺」到前2年的低利再說,但之後一段式利率的市場接受度預估將越來越高。

但利率的計算並不是利息成本的唯一考量,何時計息則是另一大關鍵。舉例來說,華銀的計息方式,就是「有動撥才計息」,這和土銀、合庫等其他行庫的方式,就有相當的落差;這時貸款戶就要考量,到底是每月都有固定的金額要靠以房養老的貸款金來支應,亦或是這筆貸款金不見得每個月都需要,後者的話,其實選擇利率較高的華銀,未必吃虧,但前者的話,可直接選擇其他行庫的專案。

此外,倘若在65歲之前就想申辦以房養老的,現在也大有機會,因為包括台企銀、合庫現在都已將承辦門檻降到60歲,土銀先前亦已從65歲降至63歲。

在貸款成數上,若要適用最高成數,有些銀行仍會有與捷運站鄰近程度的要求。例如,目前土銀要求,若位於雙北市捷運站週邊1,000公尺以內的不動產,貸款額度最高可達7成,其餘地區最高6成,這些也都可讓貸款戶估算所能取得的實際貸款金額。而合庫目前則是受理逆向抵押貸款,全國地域範圍最為廣泛的一家,不僅雙北市,其他縣市也都能接受,差別僅在於成數的高低。

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