承租戶小型化 壽險業投資商辦 轉趨謹慎

產業轉型影響壽險商辦投資。壽險業者表示,近年因為新創、電競產業興起,商辦承租開始走兩極化,可負擔較高租金的公司許多轉為小型化,舊有大坪數客戶則要求降租金,因此近來壽險業投資商辦也轉為謹慎。

目前保險局要求保險投資不動產最低投報率為中華郵政2年期定儲小額機動利率加1.5個百分點(現為2.345%),前幾年還有壽險公司希望爭取調降門檻,現在大部分都覺得「很好」,不會被賣方拉高價格。

但也因為如此,近期壽險業極少大型商辦成交,業者表示,主要是沒有好的標的釋出,且賣方一般都掛高價,想買的壽險公司則認為應再打折。

另外如三商美邦人壽的長春大樓,從去年9月決定出售,至今仍在尋找更合意的買家中,據了解,先前長春大樓在2015年即開價50億元求售,這次價格也差不多,雖有買家出價,但多未能達到三商美邦人壽設定的底價,因此仍在等待買家中,也有壽險業者表示,若三商美邦人壽調降售價,還是有不少投資人想買。

壽險業者透露,去年底不動產鑑價出爐,中南部商辦有些跌價,台北市則普遍還算穩定,但由於壽險公司投資的地上權價值會逐年減少,因此有些公司投資性不動產價值是往下;再加上以前企業租用商辦是較大坪數,近年產業轉型,公司需要的辦公面積轉趨小型化,有些只要100坪左右,若再投資大型商辦,會面臨短期內無法滿租的窘境。

2017年壽險業投資不動產,如國泰人壽以23.27億元,買下力麒建設在台北市松江路、長春路口的307坪土地;中華郵政壽險部以64億元買下內湖長虹新世紀大樓,算是比較大的投資,但市場人士也分析,國壽開始買較小的土地,興建商辦,可能也是為了因應承租戶轉小型化的需求。

由於商辦供大於求,因此大型企業租用時,也開始要求壽險公司要降租金,為了達到保險局要求的租金投報率,各壽險公司最近在考慮不動產投資時明顯較前幾年謹慎。

彭禎伶/台北報導

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