台中道路用地漲翻天 學者籲放寬容移限制

富比士地產王撰述

▲台中土地交易熱絡,去年整體土增稅收成長21.7%,居六都之冠。/圖業者提供

台中土地交易熱絡,去年整體土增稅收成長21.7%,居六都之冠,隨著土地需求不斷升溫,作為建商容積移轉主要管道的公設用地價格也水漲船高。據了解,目前台中市主要都市計劃範圍內的道路用地價格,已高於公告現值1.6倍以上,不僅墊高建商購地成本,也形成新案釋出的另類負擔。

近2年房市回溫,台中道路用地需求與價格也持續飆高。今年2月底,台中建商惠宇建設就以溢價公告現值165%的價格,取得土地銀行14筆西區道路用地,耗資5億元,上市建商興富發也以溢價公告現值161%,取得同區的3筆道路用地,顯見建商看好後市,已開始大動作「存糧」購買公設用地。

業者分析,容積移轉獎勵實施後,台中道路用地變得炙手可熱,建商為了能夠在原有的容積限制下蓋出更多建坪,往往會在同一個都市計劃區內,以較低價格收購尚未被徵收的道路用地,再將道路用地捐給政府,以換取最多40%的容積移轉獎勵,藉以壓低每建坪的土地成本。

然而,台中現有未徵收的私有公共設施保留地面積雖然仍有1675公頃,道路用地更佔了其中的941公頃,但因重劃區、更新區域佔多數,真正位處市區的公保地數量並不多,加上大型建商高價收購引起地主惜售,導致主要都市計話區內的道路用地價格水漲船高。

台中市不動產聯盟協會理事長楊祥銘指出,土地成本對於一個建案來說屬於「沈澱成本」,多數建商買地以前都會考量到基地效益,假設購買道路用地的成本持續墊高,使得基地可發揮的效益降低,政府透過容積移轉獎勵取得保留用地的做法就沒有實質效果,未來將影響政府取得公設保留地的進度。

都市計劃學者則指出,過去容積移轉辦法的用意,是為了解決政府因經費不足,無力徵收公共設施保留地的問題,因此讓建商加入買回公保地的行列,如今道路用地價格持續飆高,市府已在研議修改或放寬現行法規,避免徵收進程受到延宕。

學者建議,台中市政府可以跟進其他縣市設立容積銀行的做法,讓申請者可以利用繳交代金的方式,換取較高的容積;亦或者放寬容積移轉獎勵辦法,讓大台中地區可以跨不同都市計劃區辦理容積移轉,以因應目前道路用地價格飆升的問題。

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